Daň z nehnuteľností

Legislatívny predpis

• Zákon č. 582/2004 o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady

Daň z nehnuteľností 

• Daň z pozemkov
• Daň zo stavieb
• Daň z bytov

1. Daňovníkom dane z pozemkov

• Vlastník pozemku (vlastník pozemku nadobúda vlastnícke práva napr. na základe kúpnej zmluvy, darovacej zmuvy, na základe rozhodnutia súdu o udelení príklepu, rozhodnutím stavebného úradu o vyvlastnení, zo zákona a pod. )
• Správca pozemku (ak štát, obec alebo VÚC zapísaný v katastri nehnuteľností prenechá pozemok do správy podľa zákona: č. 278/1993 Z.z. o správe majetku štátu,č. 138/1991 Zb. o majetku obcí, č. 446/2001 Z. z. o majetku VÚC, v taktomto prípade je daňovníkom dane z pozemkov správca, ktorý v zmysle uvedených zákonov uzatvoril zmluvu o výkone správy s vlastníkom nehnuteľnosti. )
• FO alebo PO (ktorej boli pridelené na obhospodárenie náhradné pozemky vzčlenené z pôdneho fondu užívaného PO až do vykonania pozemových úprav v zmysle § 15 ods. 1 a 2 zákona č. 330/1991 Zb. o pozemkových úpravách, usporadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkovom fonde a o pozemkových spoločenstvách v znení neskorších predpisov, v uvedenom prípade daňovníkom danje je FO alebo PO,  ktorá náhadné pozemky obhospodaruje. )
• Nájomca 
• Nájomný vzťah k pozemku trvá alebo má trvať najmenej 5 rokov a nájomca je zapísaný v katastri nehnuteľností (dlhodobý nájom)

• Má v nájme pozemky spravované Slovenským pozemkovým fondom  podľa § 34 zákona č. 330/1991 Zb. v znení neskorších predpisov (bez ohľadu na dĺžku trvania nájmu a to, či je nájomca zapísaný v katastri nehnuteľností)
• Je nájomcom náhradných pozemkov ( má v nájme pozemky prenajaté od FO alebo PO, ktorej boli pridelené na obhospodarovanie náhradné pozemky vyčlenené z pôdneho fondu užívaného PO až do vykonania pozemkových úprav podľa § 15 ods. 1 a 2 zákona č. 330/1991 Zb. o pozemkových úpravách. 

• Užívateľ pozemku (v prípade nevysporiadaných pozemkov, pri ktorých nie je možné určiť za daňovníka vlastníka pozemku, správu pozemku alebo nájomcu pozemku, daňovníkom dane z pozemov je FO alebo PO, ktorá pozemky skutočne užíva. )
• Spoluvlastník pozemku ( ak je pozemok v spoluvlastníctve viacerých daňovníkov, pričom každý z nich je daňovníkom podľa výšky svojho spoluvlastníckeho podielu- Ak sa dohodnú, daňovníkov zastupuje 1 z nich a ostatní spoluvlastníci za daň ručia do výšky svojho podielu na dani. Ak je pozemok v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, daňovníkom dane z pozemkov sú obaja manželia, ktorí ručia za daň spoločne a nerozdielne.)

Predmetom dane z pozemkov

• Orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady, trvalé trávnaté porasty
• Záhrady
• Zastavané plochy a nádvoria, ostatné plochy
• Lesné pozemky, na ktorých sú hospodárske lesy, rybníky s chovom rýb a ostatné hospodársky využívané vodné plochy (Výnimka lesný pozemok, na ktorom sú hospodárske lesy, a stavebný pozemok, ktorý je pre účely zákona osobitne vymedzený.)
• Stavebné pozemky (za stavebný pozemok sa považuje pozemok uvedený v právoplatnom stavebnom povolení až do právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia na stavbu, ktorá je predmetom dane zo stavieb podľa § 10  ods. 2, alebo stavbu s bytmi a nebytovými priestormi, ktoré sú predmetom dane z bytov podľa § 14. Celkovú výmeru stavebného pozemku tvoria parcely, ktorých parcelné čísla sú uvedené v právoplatnom stavebnom povolení. Za stavebný pozemok sa nepovažuje pozemok uvedený v právoplatnom stavebnom povolení na zmenu stavby, najmä ak ide o prístavbu, nadstavu a stavebnú úpravu.)

Predmetom dane z pozemkov nie sú:

• Pozemky alebo ich časti, ktoré sú zastavané stavbami podliehajúcimi dani zo stavieb alebo dani z bytov
• Pozemky alebo ich časti, na ktorých sú postavené komunikácie, s výnimkou verejných účelových komunikácií,
• Celoštátne železničné dráhy a regionálne železničné dráhy
• Pozemky pod stavbami priehrad, vodovodov, kanalizácií, zariadení na ochranu pred povodňami a rozvodov tepelnej energie.

Základ dane 

Základom dane z pozemkov podľa § 6 ods. 1 písm .a) je hodnota pozemku bez porastov určená vynásobením výmery pozemkov v m² a hodnoty pôdy za 1 m² . Základom dane z pozemkov je hodnota pozemku určená vynásobením výmery pozemkov v m² a hodnoty pozemkov za 1 m².

^{Všeobecné záväzné nariadenie č. 1/2019 (975.77 kB)}

Sadzba dane - Je určená správcou dane (obcou) - VZN

Príklad - Výpočet dane z pozemkov

Daň z pozemkov sa vypočíta ako súčin základu dane podľa § 7 a ročnej sadzby dane z pozemkov podľa § 8. 

Príklad: Správca dane určil hodnotu stavebného pozemku na základe VZN obce 0,081 a sadzbu dane vo výške 0,60 %. Výmera stavebného pozemku je 8000 m².

Výpočet dane z pozemkov:

D (daň) = ZD (základ dane) x RSD (ročná sadzba dane)

ZD = HP (hodnota pôdy) x V (výmera pôdy)

ZD = 0,081 x 8000 = 648

Základ dane (ZD) = 648 €

Daň (D) = ZDx RSD

Daň (D)  = 648 x 0,60/100

Daň(D) = 3,88 € (zaokrúhľuje sa na eurocenty - nadol)

Príklady

1. Príklad

Fyzická osoba vlastní ornú pôdu s výmerou 5150 m2 , ktorú prenajala na základe nájomnej zmluvy samostatne hospodáriacemu roľníkovi na 20 rokov. Samostatne hospodáriaci roľník sa stáva – daňovníkom dane z pozemkov iba v tom prípade, ak je zapísaný v katastri nehnuteľností ako nájomca. V opačnom prípade je daňovníkom vlastník pozemku

2. Príklad

Fyzická osoba vlastní lesné pozemky, na ktorých sú hospodárske lesy s výmerou 3423 m2 – Lesné pozemky, na ktorých sú hospodárske lesy, sa zdaňujú daňou z pozemkov bez ohľadu na to, či sa v nich vykonáva ťažba dreva alebo nie. Z hľadiska zdanenia je rozhodujúce, či sú lesné pozemky, na ktorých sú hospodárske lesy, v programe starostlivosti o lesy zatriedené ako hospodárske lesy. Správa dane všeobecne záväzným nariadením určil, že namiesto hodnoty pozemku stanovenej podľa vyhlášky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku sa pri výpočte daňovej povinnosti z pozekov, na ktorých sú hospodárske lesy, použije hodnota lesného pozemku uvedená vo všeobecne záväznom nariadení obce Ak b však daňovník preukázal hodnotu lesného pozemku – znaleckým posudkom, hodnota lesného pozemku uvedená vo všeobecne záväznom nariadení sa nemôže pri výpočte daňovej povinnosti použiť a použije sa hodnota uvedená v znaleckom posudku

3. Príklad

Pri zdanení stavebného pozemku je rozhodujúce právoplatné stavebné povolenie. Za stavebný pozemok sa považuje iba pozemok uvedený v – právoplatnom stavebnom povolení, a to až do právoplatnosti  - kolaudačného rozhodnutia na stavbu, ktorá je predmetom dane zo stavieb alebo dane z bytov. Sadzbou dane pre stavebný pozemok sa zdaňuje taká výmera pozemku, akú majú spolu všetky parcely uvedené v právoplatnom stavebnom povolení, a nie iba výmera pod rozostavanou stavbou.

2. Daňovníkom dane zo stavieb

• Vlastník stavby (vlastnícke právo k stavbe sa nadobúda: od skoršieho vlastníka prevodom alebo prechodom nehnuteľností, napr. kúnou alebo darovacou zmluvou, dedením, rozhodnutím štátneho orgánu a pod. V uvedenom prípade ide o nadobudnutie odvodeného vlastníckeho práva. Druhým spôsobom nadobudnutia vlastníckeho práva je nadobudnutie pôvodným spôsobom k novovzniknutej stavbe (napr. novostavba RD, novostavba administratívnej budovy, novostavba výrobnej prevádzky a pod. , ktorá doteraz nikomu nepatrila.)
• Správa stavby vo vlastníctve štátu, správa stavby vo vlastníctve obce alebo správca stavby vo vlastníctve vyššieho územného celku (v uvedenom prípade je daňovníkom dane zo stavieb - správca. Nehnuteľnosti vo vlastníctve štátu, obce alebo VÚC je možné prenechať d správy podľa osobitných zákonov, ktorými sú napr.: zákon č. 278/1993 Z. z. o  správe mejtku štátu,  zákon č. 111/1990 Zb. o štátnom podniku, zákon č. 138/1991 Zb. o majetku obcí, zákon č. 446/2001 Z. z. o majetku VÚC. )
• Nájomca (iba v prípade, ak je stavba v správe SPF (Slovenského pozemkovéh fondu).
• Užívateľ (ak nie je možné určiť vlastníka, správcu ani nájomcu, daňovníkom dane zo stavieb je FO alebo PO, ktorá stavbu skutočne užíva.)
• Spoluvlastník stavby ( daňovníci, ktorí sú podielovými spoluvalstníkmi stavby, sa môžu dohodnúť a spomedzi seba určiť - zástupcu, ktorý ich bude zastupovať pri podávaní daňového priznania a pri platení dane. V prípade, že zástupca, ktorého si spoluvlastníci spomedzi sebe určili, vyrúbenú daň nezaplatí,, ostatní spoluvlastníci za daň ručia do výšky svojho podielu na dani. Ak je stavba v bezpodielovom spoluvastníctve manželov, daňovníkom dane zo stavieb sú obaja manželia, ktorí ručia za daň spoločne a nerozdielne.)

Predmet dane zo stavieb

a) Stavby na bývanie a drobné stavby,  ktoré majú doplnkovú funkciu pre hlavnú stavbu:

• Bytové domy – budova určená na bývanie pozostávajúca zo 4 a z viacerých bytov so spoločným hlavným vstupom z verejnej komunikácie
• Rodinné domy – je budova určená predovšetkým  na rodinné bývanie so samostatným vstupom z verejnej komunikácie, ktorá má najviac tri byty, dve nadzemné podlažia  a podkrovie. 
• Ostatné budovy na bývanie - detské domovy, študentské domovy, domovy dôchodcov a útulky pre bezdomovcov
• Drobné stavby s doplnkovou funkciou pre hlavnú stavbu - napr. pre stavbu na bývanie. Ide o prízemné stavby, ktorých zastavaná plocha nepresahuje 25 m2 a výška 5 m, napr. kôlne, práčovne, letné kuchyne, prístrešky, zariadenia na nádoby na odpadky, stavby na chov drobného zvieratstva , sauny, úschovne bicyklov a detských kočíkov alebo o podzemné stavby, ktorých zastavaná plocha nepresahuje 25 m2 a hĺbka 3 m, napr. pivnice, žumpy.

b)  Stavby na pôdohospodársku produkciu – skleníky, stavby pre vodné hospodárstvo, stavby využívané na skladovanie vlastnej pôdohospodárskej produkcie vrátane stavieb na vlastnú administratívu. Ide o stavby, v ktorých sa zabezpečuje pôdohospodárska produkcia, napr. produkty rastlinnej výroby a záhradníctva, produkty živočíšnej výroby a pod. Pričom produkty pôdohospodárstva nie sú zatiaľ premyslene spracované.

c) Chaty a stavby na individuálnu rekreáciu 

d) Samostatne stojace garáže

e) Stavby hromadných garáží

f) Stavby hromadných garáží umiestnené pod zemou

g) Priemyselné stavby - stavby slúžiace energetike, stavebníctvu, stavby využívané na skladovanie vlastnej produkcie vrátane stavieb na vlastnú administratívu. Ide o stavby, v ktorých sa zabezpečuje premyslená produkcia, napr. stavby strojárenského, ťažkého, banského, potravinárskeho priemyslu a pod.

h) Stavby na ostatné podnikanie a na zárobkovú činnosť- skladovanie a administratívnu súvisiacu s ostatným podnikaním a so zárobkovou činnosťou. Ide o stavby, v ktorých sa nevyrába produkcia a ktoré slúžia na podnikateľskú činnosť, napr. stavby slúžiace na veľkoobchodné a maloobchodné činnosti, stavby hotelových a ubytovacích zariadení, bánk a pod.

i) Ostatné stavby, ktoré nemožno zaradiť do predmetu dane zo stavieb: napr. stavby internátov, domovov mládeže, domovov dôchodcov, útulky pre bezdomovcov, administratívne stavby štátnych orgánov, organizácií nezriadených na podnikanie a pod.

Upozornenie!

Garáže, ktorú sú súčasťou rodinného domu (t.j. vstávaná garáž, ktorej zastavaná plocha je prekrytá zastavanou plochou stavby na bývanie) , alebo garáže, ktorú sú pristavené pri rodinnom dome (t.j. garáž, ktorej zastavaná plocha zväčšuje zastavanú plochu pôvodnej stavby a ktorá má s pôvodnou stavbou prevádzkové spojenie) sa zdaňujú sadzbou dane zo stavby na bývanie. Prevádzkovým spojením sa rozumie súčasne spojenie optického charakteru (spoločný múr, vhod, okno) alebo technického charakteru (spoločná kanalizácia, kotolňa, vzduchotechnika, spoločný vodomer alebo plynomer)

Do predmetu dane zo stavieb je možné podľa vyššie uvedeného členenia zaradiť stavbu iba v prípade ak

• stavba má jedno alebo viac nadzemných alebo podzemných podlaží
• nadzemné alebo podzemné podlažia sú so zemou spojené pevným základom alebo sú ukotvené pilótami. 

Upozornenie!

Inžinierska stavba (napr. spevnená vybetónovaná plocha slúžiaca na parkovanie, na skladovanie, na predaj áut a pod. ) sa podľa stavebného zákona považuje za stavbu, ale na účely zákona o miestnych daniach nespĺňa definíciu stavby, pretože nemá podlažie. Táto stavba sa bude zdaňovať daňou z pozemkov plocha a nádvorie.

Vlastnícke práva na stavbu môže daňovník nadobudnúť od predchádzajúceho vlastníka

• Prechodom nehnuteľnosti (dedením, rozhodnutím štátneho orgánu)
• Novovzniknutá stavba (ktorá doteraz nikomu nepatrila (napr. novostavba rodinného domu, novostavba výrobnej prevádzky a pod.)

Stavby, ktoré nie sú predmetom dane zo stavieb

• stavby s bytmi a nebytovými priestormi, ktoré podliehajú režimu dane z bytov a stavby priehrad, vodovodov, kanalizácií a zariadení na ochranu pred povodňami. 

Základ dane

výmera zastavanej plochy v m².

Sadzba dane - Je určená správcou dane (obcou) - VZN

Výpočet dane zo stavieb

• Daň zo stavieb sa vypočíta ako súčin základu dane podľa § 11 a ročnej sadzby dane zo stavieb podľa § 12. 
• Ak ide o viacpodlažnú stavbu, daň zo stavieb sa vypočíta ako súčin základu dane podľa § 11 a ročnej sadzby dane zo stavieb podľa § 12 zvýšenej o súčin počtu ďalších podlaží a príplatku za podlažie podľa § 12  ods. 3. Do počtu ďalších podlaží pri výpočte dane zo stavieb v prípade viacpodlažnej stavby sa nezapočítava prvé nadzemné podlažie.
• Ak stavba slúži na viaceré účely, na ktoré sú určené rôzne sadzby dane podľa § 12  ods. 2 a príplatok za podlažie podľa § 12 ods. 3, daň sa vypočíta ako súčet pomerných častí dane. Pomerná časť dane sa vypočíta ako súčin zastavanej plochy stavby, pomernej časti základu dane a sadzby dane na príslušný účel využitia stavby zvýšenej o súčin počtu ďalších podlaží a príplatku za podlažie podľa § 12 ods. 3.

Príklad - jednopodlažné (prízemné) stavby slúžiace na jediný účel 

Jednopodlažný rodinný dom má výmeru zastavanej plochy 200 m² a správca dane určil ročnú sadzbu dane pre stavby na vývanie 0,033 €/m², pričom zastavanou plochou stavby sa rozumie pôdorys stavby na úrovni najrozsiahlejšej nadzemnej časti stavby. 

Výpočet dane zo stavieb:

D(Daň) = ZD (Základ dane) x RSD (Ročná sadzba dane)

D (Daň) = 200 m² x 0,033

D (Daň) = 6,60 € (zaokrúhľuje sa na eurocenty - nadol)

Príklad - viacpodlažné stavby slúžiace na jediný účel 

Dvojpodlažný rodinný dom (1 nadzemné podlažie) má výmeru zastavanej plochy 200 m² a správca dane určil ročnú sadzbu dane pre stavby na vývanie 0,033 €/m² a príplatok za podlažie vo výške 0,025 €. 

Výpočet dane zo stavieb:

D(Daň) = ZD (Základ dane) x (RSD - Ročná sadzba dane + PP - Počet podlaží x P - príplatok za podlažie)

D (Daň) = 200 m² x (0,033 € + 1 x 0,025)

D (Daň) = 200 m² x 0,058 €/m²

D (Daň) = 11,60 € (zaokrúhľuje sa na eurocenty - nadol)

Príklad - viacpodlažné stavby slúžiace na jediný účel

Trojpodlažný rodinný dom (2 nadzemné podlažia a 1 podzemné podlažie) má výmeru zastavanej plochy 200 m² a správca dane určil ročnú sadzbu dane pre stavby na vývanie 0,033 €/m² a príplatok za podlažie vo výške 0,025 €. 

Výpočet dane zo stavieb:

D(Daň) = ZD (Základ dane) x (RSD - Ročná sadzba dane + PP - Počet podlaží x P - príplatok za podlažie)

D (Daň) = 200 m² x (0,033 € + 2 x 0,025)

D (Daň) = 200 m² x 0,083 €/m²

D (Daň) = 16,60 € (zaokrúhľuje sa na eurocenty - nadol)

Príklady

1. Príklad

• Fyzická osoba postavila na základe stavebného povolenia rodinný dom so zastavanou plochou 170 m2 , kôlňu so zastavanou plochou 25 m2 a pivnicu so zastavanou plochou  20 m2 . V danom prípade daňovník (vlastník stavieb) považuje kôlňu aj pivnicu za drobnú stavbu (keďže spĺňajú definíciu drobných stavieb s doplnkovou funkciou pre hlavnú stavbu) a spolu s rodinným domom ich zaradí do skupiny stavieb na bývanie.

2. Príklad

• Zdedili ste dom a v pečiatke na Osvedčení o dedičstve je dátum nadobudnutia právoplatnosti napr. 20.7.2020.  Daňová povinnosť vzniká prvým dňom nasledujúceho mesiaca, teda 1.8.2020 - do daňové priznania napíšete r. 2020. Termín na odovzdanie daňového priznania je najneskôr do: 31.8.2020. V praxi to znamená, že na  podanie daňového priznania v tomto príklade máte 30 dní od 1.8.2020.

3. Príklad

• Zdedili ste dom  v pečiatke na Osvedčení o dedičstve je dátum nadobudnutia právoplatnosti napr. 11.12.2020. Daňová povinnosť vzniká prvým dňom nasledujúceho mesiaca, teda: 1.1.2021 - do daňového priznania napíšete r. 2021. Termín na odovzdanie daňoveého priznania je najneskôr do: 31.8.2020. V praxi to znamená, že na  podanie daňového priznania v tomto príklade máte 30 dní od 1.1.2021.

4. Príklad

• FO  vlastní trojpodlažný rodinný dom ( dve nadzemné podlažia, t.j. prízemie a prvé poschodie, a jedno podzemné podlažie – pivnica a kotolňa so zastavanou plochou 150 m2). Keďže daňovník vlastní viacpodlažnú stavbu určenú na jeden účel (bývanie), daň zo stavieb sa určí ako súčin základu dane a ročnej sadzby dane, ktorá je zvýšená o súčin počtu ďalších podlaží (okrem prvého nadzemného podlažia) a príplatku za podlažie.